【実績公開】アパート経営1年目の収支と学んだこと
「アパート経営って本当に儲かるの？」「初年度からしっかり収益は出るの？」「不動産投資を始めるべきか迷っている…」
こんな疑問や不安を抱えていませんか？
今回は、私がアパート経営を始めて丸1年が経過したタイミングで、赤裸々に実績と収支を公開します。不動産投資セミナーや営業マンの話だけでは見えてこない、リアルな数字とその背景をお伝えします。
サラリーマンからの副業スタートで、予想外の出費や想定外のトラブル、そして嬉しい収益アップの瞬間まで…初年度に経験したすべてをこの記事に詰め込みました。
これからアパート経営を検討されている方、すでに始めたばかりの方、不動産投資に興味がある方にとって、具体的な道しるべとなる情報をご提供します。
不動産会社が教えてくれない現実から、初心者が知っておくべき秘訣まで、私の1年間の経験から得た知見をすべて共有いたします。これを読めば、あなたのアパート経営の第一歩がより確かなものになるでしょう。
1. 【初年度実績】アパート経営1年目で得た家賃収入と実際の手取り額を大公開
アパート経営1年目の実績を包み隠さず公開します。私が購入したのは都内から電車で30分の場所にある築15年の木造アパート。6部屋すべて満室での運用をスタートしました。家賃収入は月額42万円、年間では504万円になります。しかし、これが丸々手元に残るわけではありません。
実際の手取り額はどうだったのか？まず管理会社への管理費として家賃の5%、年間約25万円が差し引かれます。さらに固定資産税は年間約36万円、都市計画税が約7万円、火災保険料が年間12万円かかりました。ローン返済額は年間240万円（金利1.2%、35年返済）です。
予想外だったのが修繕費。エアコン故障や水漏れなど、初年度だけで約28万円の出費がありました。入居者募集のための広告費や仲介手数料も2部屋分で約15万円かかっています。さらに確定申告時に経費計上できない減価償却費（建物分）が約85万円あります。
これらを差し引いた実質的な手取り額は年間で約56万円、月額では約4.7万円という結果になりました。投資金額に対する利回りは約3.7%です。思ったより少ないと感じるかもしれませんが、ローン返済が進むにつれて手取り額は増えていくはずです。不動産投資の真の実績は長期的な視点で評価するものだと実感した1年目でした。
2. アパート経営で失敗しない！1年目オーナーが教える意外な収益アップのコツ
アパート経営1年目で学んだ最大の教訓は「入居者目線の設備投資が最も効果的な収益アップ策」だということです。当初予算を抑えようと考えていましたが、エアコン全室完備、宅配ボックス設置、無料Wi-Fi対応を実施したところ、周辺相場より5,000円高い家賃設定でも満室になりました。特に宅配ボックスは予想以上の効果があり、入居者アンケートでは「入居決定の決め手」という回答が多数。投資額約80万円に対し、年間収益は約72万円増となり、想定以上の回収率でした。
また、管理会社の選定も重要です。当初は管理費を抑えようと大手ではない会社と契約しましたが、入居者対応の遅さからクレームが発生。中途解約のリスクも出てきたため、実績のある積水ハウスの管理サービスに切り替えました。管理費は月1万円アップしましたが、入居者満足度が向上し、退去リスクが低減。長期的に見れば正解だったと実感しています。
さらに意外だったのは、共用部の小さな工夫が大きな差を生むこと。エントランスに季節の花を置く、掲示板を活用した地域情報の提供など、コスト数千円の施策が「住みやすい」という評判を生み、入居者同士の紹介による新規契約も発生しました。こうした「見えない価値」の創出が、実は収益に直結するのです。
初めてのアパート経営で最も役立ったのは、同規模オーナーとの情報交換です。地域の不動産投資セミナーや「楽待」などのオンラインコミュニティで知り合った経験者から、地域特性に合わせた家賃設定や、設備更新のタイミングなど、書籍には載っていない実践的アドバイスを得られました。彼らのアドバイスを元に、照明のLED化を前倒しで実施したところ、共用部の電気代が月7,000円削減でき、年間8万4千円のコスト削減に成功しています。
最後に、入居者とのコミュニケーションを大切にすることで、トラブル未然防止と早期対応が可能になります。私は季節の挨拶状と簡単なアンケートを年2回送付し、設備の不満や改善要望を収集。その結果、大きな問題になる前に対処でき、入居者満足度向上と修繕コスト抑制の両立ができました。
3. 初心者必見！アパート経営1年目の実際の収支と不動産会社が教えてくれなかったこと
アパート経営の実際の収支はどうなのか？これから始める方にとって最大の関心事でしょう。私の経験から、1年目の実際の収支と不動産会社が事前に教えてくれなかった現実をお伝えします。
まず、10戸のアパート（築15年）の年間収支です。
【収入】
・家賃収入：720万円（6万円×10戸×12ヶ月）
・駐車場収入：96万円（8,000円×10台×12ヶ月）
・合計：816万円
【支出】
・ローン返済：420万円（元金＋利息）
・固定資産税：58万円
・管理費：72万円（6万円/月）
・修繕費：95万円（エアコン交換、給湯器修理など）
・空室損失：72万円（2部屋×3ヶ月、1部屋×6ヶ月）
・広告費：18万円
・保険料：12万円
・合計：747万円
【手取り利益】
69万円（年間）
想定していた利益は180万円でしたが、実際は大きく下回りました。不動産会社が教えてくれなかった点として、以下が挙げられます。
1. 空室期間の長さ：「すぐ埋まる」と言われましたが、実際は平均2ヶ月以上かかりました。
2. 想定外の修繕費：入居者退去時の原状回復費用が予想より高額でした。特に、エアコン故障や給湯器トラブルは予算外の出費となりました。
3. 税金の実態：減価償却などの税制優遇はありますが、実際の納税額は説明より高かったです。
4. 管理の手間：管理会社に委託していても、トラブル対応や意思決定は結局オーナーの仕事です。深夜の水漏れ連絡は精神的負担も大きいです。
5. 家賃交渉の頻度：「家賃は安定」と聞いていましたが、更新時に「周辺相場が下がっている」と減額交渉されることが多いです。
これから始める方へのアドバイスとして、収支計画は不動産会社の提示より20％減の収入、30％増の支出で試算することをお勧めします。また、半年分の家賃相当額を予備費として準備しておくと安心です。
アパート経営は「ほったらかしの不労所得」というイメージと違い、特に初年度は労力と学習コストがかかります。しかし、この経験を基に2年目は収支改善の兆しが見えてきました。長期的視点で取り組む価値のある投資だと実感しています。
4. 驚きの収支結果！サラリーマンが副業でスタートしたアパート経営の全真実
アパート経営1年目の収支結果をついに公開します。サラリーマンとして本業を持ちながら副業として始めたアパート経営、その実態はどうだったのでしょうか。結論から言うと、年間収支はプラス78万円という結果になりました。これは当初の予想より20%ほど低い数字です。
収入面では、6室すべてが満室だった場合の年間家賃収入は432万円の計画でしたが、実際は入居率92%で約398万円にとどまりました。想定より1室の空室期間が長引いたことが影響しています。また、初期費用として入居者から得た礼金・更新料などは合計48万円でした。
一方、支出面では驚くべき現実が待っていました。固定資産税と都市計画税で約32万円、火災保険料が年間8万円、管理会社への委託費用は収入の5%で約20万円かかりました。さらに、想定外の修繕費として、給湯器の故障（18万円）、外壁の部分補修（15万円）が発生。ローン返済額は年間275万円（金利1.2%、35年返済）です。
特に痛感したのは「空室」の怖さです。たった1室が2ヶ月空いただけで約30万円の機会損失となり、収支計画を大きく狂わせました。大手不動産会社のアパマンショップに入居者募集を依頼していましたが、周辺の競合物件増加の影響で予想以上に時間がかかりました。
また税金面では、減価償却費を計上することで節税効果はありましたが、確定申告の複雑さに苦労しました。税理士の先生（東京都新宿区の税理士法人みらい）に相談し、青色申告の特典を最大限活用できたのは大きなプラスでした。
投資利回りで見ると、物件価格3,500万円に対して年間78万円の収益は約2.2%。当初想定していた3%には届きませんでしたが、マイナスにならなかったことはひとまず安心です。サラリーマンの副業としては時間的負担も少なく、長期的な資産形成という観点では手応えを感じています。
実際に経験してわかった最大の教訓は「シミュレーションは甘く見積もらない」ということ。特に修繕費は予想の2倍かかりました。また、入居者とのコミュニケーションの重要性も痛感しています。クレーム対応を丁寧に行った結果、1年目で退去したのはわずか1室のみでした。
アパート経営は「不労所得」というイメージがありますが、実際は様々な判断と対応が必要な「投資事業」です。1年目の実績をもとに2年目はさらに収益改善を目指していきます。
5. 初めてのアパート投資で黒字達成！具体的な収支と成功のための3つの秘訣
アパート経営1年目で黒字化を達成できました。具体的な収支を公開すると、年間の総収入は家賃収入を中心に約650万円。一方、支出は固定資産税・都市計画税、管理費、修繕費、保険料、ローン返済などで合計約520万円でした。結果として約130万円の黒字となりました。
初年度から黒字化できた秘訣は主に3つあります。
1つ目は「立地選定の徹底調査」です。物件購入前に周辺の賃貸需要、競合物件の家賃相場、交通アクセス、生活利便施設などを徹底的に調査しました。特に、最寄駅から徒歩7分以内、スーパーやコンビニが近くにある物件を選定したことで、空室リスクを大幅に減らすことができました。実際、年間を通して平均入居率は95%を維持できています。
2つ目は「プロの管理会社との連携」です。大手の管理会社「三井不動産リアルティ」に管理を委託し、入居者募集から日常管理、トラブル対応まで任せました。管理費は月額売上の5%とやや高めでしたが、専門知識を持ったプロに任せることで、自分の時間を確保しながら空室期間の短縮と適正な家賃設定が実現できました。
3つ目は「計画的な修繕予算の確保」です。毎月の収入の15%を修繕積立金として確保しました。初年度は大きな修繕はありませんでしたが、エアコン故障や給湯器トラブルなど小規模な修繕が数回発生。予算を確保していたため、迅速に対応でき、入居者満足度の維持につながりました。
特に重要だったのは、最初から「キャッシュフロー重視」の考え方を持っていたことです。物件購入時に頭金を多めに入れ、月々のローン返済額を抑えたことで、安定した黒字経営の基盤を作れました。
初年度の経験から、アパート経営は「立地」「管理」「資金計画」の3つが揃ってはじめて成功するビジネスだと実感しています。これから不動産投資を始める方は、表面利回りだけでなく、実質的な手取り収益を重視した物件選びをお勧めします。
